Vendere e affittare
Vendere in un mercato dove tutti si conoscono già
Monaco misura due chilometri quadrati. Chi comprerà il suo appartamento con ogni probabilità è già noto a qualcuno qui — per questo conta più il modo, discreto e curato, in cui si tratta un incarico che l’ampiezza della sua pubblicità.
Dall’incarico alla firma
Come funziona
Tra un incarico e una firma succedono sei cose, e una sola è una fotografia su un sito. Questo è l’ordine in cui arrivano, e chi fa che cosa.
Veniamo a vederlo
Di persona, non da un modulo. Le diremo quanto vale secondo noi e perché, comprese le cose che terranno basso il prezzo — a un venditore a cui si dicono solo cose piacevoli si sta vendendo qualcosa.
Concordiamo quanta visibilità vuole
Alcuni incarichi si pubblicano; altri si mostrano a poche persone e non compaiono da nessuna parte.
Prepariamo l’immobile prima che lo veda qualcuno
Un prezzo ponderato, fotografie, una planimetria e un testo in tre lingue. Non esce nulla finché non c’è tutto: la prima settimana sul mercato è quella in cui un immobile viene guardato con più attenzione.
Conduciamo noi le visite
Da qualcuno che è stato dentro il palazzo e sa che cosa coprono le spese e quali piani prendono il sole del pomeriggio. Mai qualcuno mandato dall’ufficio solo a portare le chiavi.
Le diciamo che cosa sta succedendo davvero
Per iscritto dopo ogni visita, anche quando non va bene. Se il prezzo è sbagliato lo saprà presto, e non dopo tre mesi di silenzio.
Seguiamo la pratica fino alla firma
Un’offerta è il centro del percorso, non la fine. Gliela presentiamo con quello che sappiamo di chi la fa, facciamo mettere per iscritto le condizioni e poi teniamo in movimento la pratica — i documenti del palazzo, l’amministratore, le domande dell’altra parte — fino alla firma dal notaio.
La presentazione
Che cosa vede un acquirente, e come viene fatto
Un immobile si presenta una volta sola. Com’è nelle sue prime due settimane è come lo ricorderanno le persone che contano, e non torneranno perché nel frattempo le fotografie sono migliorate.
Fotografie fatte per la stanza, non per la pratica
In un giorno e a un’ora scelti per la luce che quell’appartamento riceve davvero, spostando i mobili se serve. Un obiettivo che raddoppia una stanza non vende a nessuno: chi arriva deluso non fa un’offerta e non torna.
Una planimetria quotata
La domanda dopo «quante camere» riguarda sempre come sono disposte, e una pianta risponde in un colpo d’occhio dove tre paragrafi non ci riescono. Chiarisce anche che cosa sia davvero la terrazza, prima che qualcuno ci metta piede.
Scritto tre volte, non tradotto una
In inglese, francese e italiano, ogni versione scritta per leggersi come l’originale. Qui un acquirente è italiano tanto spesso quanto inglese, e un testo che sa di traduzione racconta un’agenzia che non si è presa il disturbo.
Una brochure che non può contraddire l’annuncio
Il documento che inviamo e la carta consegnata durante una visita nascono dalla stessa scheda della pagina di questo sito: prezzo, pianta e descrizione non possono allontanarsi in silenzio.
E arriva alle persone prima che a un sito
Un nuovo incarico va prima a un breve elenco di acquirenti già registrati da noi la cui ricerca gli corrisponde, uno per nome. Alcuni si vendono lì e non compaiono mai pubblicamente.
La visibilità
Pubblicato, o mai pubblicato
È una decisione che merita di essere presa deliberatamente e non per inerzia. Entrambe le strade sono normali qui, e nessuna è l’opzione riservata a pochi.
Pubblicato
L’immobile compare su questo sito in tre lingue, con le sue fotografie, la pianta e la brochure, e viene mostrato a chiunque lo stia cercando. È il pubblico più ampio possibile, e per la maggior parte degli immobili è la risposta giusta.
Fuori mercato
Non compare nulla da nessuna parte: nessun annuncio su questo sito, nessuna fotografia in vetrina, nessun cartello. L’immobile viene descritto a pochi acquirenti che già conosciamo, una conversazione alla volta, e la scheda non raggiunge mai la parte pubblica del nostro sistema.
E non è una porta che si chiude
Un immobile può cominciare in silenzio ed essere pubblicato un mese dopo, se la via discreta non ha trovato l’acquirente. Il contrario è più difficile — ciò che è stato pubblicizzato è stato visto — quindi se la riservatezza conta, conta fin dall’inizio.
Il fuori mercato ha un costo, quello della diffusione, ed è meglio dirlo chiaramente: meno persone sapranno che l’immobile esiste. In cambio, i suoi vicini, il suo personale e il suo inquilino non scopriranno da un sito che sta vendendo.
Prima di una visita
Chi arriva alla sua porta
Una visita le costa un pomeriggio e un appartamento in ordine; ai suoi vicini costa uno sconosciuto in ascensore. Perciò chi meriti un’ora si decide prima dell’appuntamento, non durante.
Sappiamo chi sono
Ogni richiesta diventa una scheda con un nome prima di diventare un appuntamento: chi sono, che cosa cercano, che cosa hanno già visto e che cosa ne hanno detto. Qui nulla dipende dal ricordo di una telefonata.
Chiediamo come verrebbe pagato
Presto, e senza giri di parole. Fondi già disponibili, oppure dopo la vendita di altro, oppure soggetti a un finanziamento: cambia quanto vale un’offerta, e lei ha diritto di saperlo prima di togliere l’immobile dal mercato per qualcuno.
Se affitta, verifichiamo prima l’idoneità
Una locazione a lungo termine nel settore protetto ai sensi della legge 1.235 è aperta solo agli inquilini che ne hanno diritto, e questo si accerta prima della visita, non dopo una domanda. Nella vendita la questione non si pone: chiunque può acquistare nel settore protetto.
L’identità si verifica, e la verifica resta scritta
I documenti d’identità fanno parte di una transazione portata a termine, da entrambe le parti. Ciò che ci viene consegnato è cifrato dove è conservato, e ogni apertura di uno di quei documenti finisce in un registro — una traccia che esiste per chi lo ha consegnato, non per noi.
E uno di noi li accompagna
Ogni visita è accompagnata, le chiavi restano da noi, e poi riceve per iscritto quello che è stato detto — anche quando quello che è stato detto è che il prezzo è sbagliato.
Quello che spetta a lei
Che cosa le chiederemo, e quando
Poco, e quasi nulla all’inizio. È scritto qui perché nulla arrivi di sorpresa nella settimana in cui diventa urgente.
Alla valutazione
Un’ora, e le parti scomode
L’accesso a tutte le stanze, comprese quelle che preferirebbe non mostrare, e tutto ciò che sa del palazzo: i lavori deliberati, la controversia, la terrazza che prende acqua quando piove forte. Durante una vendita esce tutto — l’unica domanda è se esca da lei o dall’acquirente.
Quando ci affida l’incarico
I documenti che produce il palazzo
Il suo atto di proprietà, i rendiconti delle spese, i verbali dell’amministratore e la pianta, se già la possiede. Chiediamo ciò che chiederà l’acquirente, e averlo pronto adesso vale giorni alla fine.
Prima della prima visita
Un mazzo di chiavi, e una mattina
La mattina serve alle fotografie, ed è l’unico appuntamento che deve avvenire a un’ora precisa. Le chiavi restano da noi, non si prestano e non escono mai con chi visita.
Quando arriva un’offerta
Una decisione, e le ragioni che la sorreggono
Sì, no, oppure la cifra a partire dalla quale è sì. Qui gli acquirenti accettano benissimo un no; quello che interpretano è una settimana di silenzio, e nel frattempo guardano altrove.
Quello che non le chiediamo mai è denaro. Nulla da pagare in anticipo, nulla per le fotografie o la pubblicità, e nessun onorario se l’immobile non si vende.
I tempi
Due orologi, e uno solo è nostro
Non pubblicheremo una media: la media di un mercato così piccolo non descrive l’appartamento di nessuno e ce la citerebbero per anni. Quello che possiamo spiegare è di che cosa è fatto quel tempo, e quali parti dipendono da lei.
Il primo orologio: trovare l’acquirente
Lo governa quasi interamente il prezzo richiesto. Un immobile valutato correttamente viene visto nelle prime settimane da tutti quelli che lo cercano; uno valutato con ottimismo viene visto esattamente dalle stesse persone, che poi aspettano. Conta anche il calendario: l’anno riparte a settembre e si svuota ad agosto.
Il secondo orologio: arrivare alla firma
Una volta concordate le condizioni, il ritmo appartiene al notaio e ai documenti più che a noi: le carte del palazzo, le verifiche, l’arrivo dei fondi. La nostra parte è sollecitare, e sollecitiamo.
Che cosa allunga i tempi, ogni volta
Un proprietario che è più persone anziché una; un’iscrizione ancora gravante sull’immobile; lavori deliberati ma non eseguiti; un inquilino in casa; una successione non definita. Nulla di tutto ciò ferma una vendita, e ognuna di queste cose è meglio scoprirla la prima settimana che l’ultima.
E che cosa li accorcia
Avere pronti i documenti del palazzo prima che qualcuno li chieda, e un prezzo che ha già deciso di accettare. È tutto l’elenco, ed entrambe le metà dipendono da lei.
Se desidera una cifra per il suo palazzo anziché per il mercato, ce la chieda: le diremo che cosa vi è stato venduto di recente e in quanto tempo.
L’anno monegasco, e il suo ritmo →
Provvigioni
Quanto costa, e quando è dovuto
La tariffa è fissata dalla Chambre Immobilière Monégasque ed è la stessa in ogni agenzia associata, la nostra compresa — non è quindi su questo che sceglie. Nessun costo di commercializzazione separato e nulla da versare in anticipo.
- Sulla vendita
- 5% dal venditore · 3% dall’acquirente
- Sull’affitto
- 10% da ciascuna parte, sul canone annuo
Gli onorari sono dovuti quando la vendita si conclude e si regolano dal notaio, insieme al resto. Qualsiasi importo oltre la tariffa — e di norma non ce n’è — è indicato per iscritto prima di ogni impegno. Se non si conclude nulla, non c’è alcun onorario.
Cominci da quanto vale
Una valutazione di persona, senza alcun obbligo di affidarci poi l’incarico. Se preferisce non mettere ancora nulla per iscritto, ci telefoni — una prima conversazione su una vendita non deve iniziare da un modulo.