Vivre à Monaco
Brève orientation dans un petit pays
Monaco fait environ deux kilomètres carrés, et presque tout, sur le marché immobilier, en découle. Peu de terrain, peu de constructions neuves, aucune extension possible vers l’extérieur — les mêmes immeubles changent donc de mains à répétition, et les connaître un par un compte davantage que connaître le marché en général.
La forme du pays
Deux kilomètres carrés, et pour l’essentiel verticaux
Monaco est assez petit pour se traverser à pied, et assez pentu pour que personne ne le fasse en ligne droite. Le pays monte de la mer à la frontière par paliers, et la distance réelle entre deux adresses tient autant à l’altitude qu’aux mètres. Des ascenseurs et des escaliers mécaniques publics traversent la colline, gratuits et ouverts à tous — un appartement qui paraît loin de la gare sur un plan en est souvent à quatre minutes, par un ascenseur qu’on n’a pas encore repéré.
Toutes les adresses du pays tiennent dans ce contour. Les minutes correspondent à une marche à plat en ligne droite, le seul trajet que personne ne fait ici — la colline les allonge, les ascenseurs publics les rendent, et savoir lequel des deux vous attend est une question d’immeuble bien plus que de distance.
À pied
Presque tout se fait à pied, et les résidents marchent bien plus qu’on ne l’imagine. Les exceptions sont les montées : c’est précisément à cela que servent les ascenseurs.
Le train et l’aéroport
La gare est souterraine et se trouve au centre du pays ; la côte, de part et d’autre, est à quelques minutes. L’aéroport de Nice est à environ une demi-heure de route en circulation normale, et à quelques minutes en hélicoptère.
Les bus, et les ascenseurs
Un petit réseau de bus dessert tout le pays et aucun trajet n’y est long. Les ascenseurs publics en sont l’autre moitié — celle que les habitants empruntent sans y penser.
La voiture, et où la mettre
Beaucoup de résidents en possèdent une et s’en servent peu. Le stationnement est un sujet à part entière : une place s’achète ou se loue souvent séparément de l’appartement, les immeubles comptent fréquemment moins de places que de logements, et les parkings publics font partie des habitudes.
Commencez par les quartiers
Ils sont onze, et réellement différents les uns des autres — par ce qui s’y construit, par qui y habite, par le temps qu’il faut pour aller quelque part à pied. C’est ce qu’il faut lire avant même de regarder un bien.
Les onze quartiers →- Monte-CarloLe cœur légendaire de la Principauté
- Carré d’OrLe Carré d’Or — les rues les plus convoitées
- La CondamineLe port vivant et la vie quotidienne de Monaco
- Monaco-VilleLe Rocher — la vieille ville et le Palais
- FontvieilleGagné sur la mer — vert, calme et familial
- LarvottoLe quartier balnéaire, entièrement renouvelé
- La Rousse – Saint-RomanLes tours aux plus larges panoramas de Monaco
- Jardin ExotiqueEn hauteur, la lumière et le panorama
- MoneghettiRésidentiel, verdoyant et bien relié
- MareterraLa toute nouvelle adresse, gagnée sur la mer
- Port HerculeLe port — le premier rang de la Principauté
S’installer
Les démarches, et qui en répond vraiment
Nous sommes agents immobiliers. Rien de ce qui suit n’est un conseil, et rien ne remplace la source officielle ni un professionnel ayant examiné votre situation. Ce que nous pouvons faire, c’est en décrire les grandes lignes, pour que vous sachiez de quoi vous parlez et à qui le demander.
La résidence, dans les grandes lignes
Vivre ici plus de quelques mois suppose de demander une carte de séjour. L’ordre compte : le dossier se construit autour d’une adresse à Monaco, si bien que le logement — un titre de propriété, un bail, ou une attestation écrite de la personne qui vous héberge — doit en général exister avant la demande. La nationalité détermine la première étape : les ressortissants hors Espace économique européen passent d’abord par un consulat de France. Les cartes sont délivrées pour une durée déterminée puis renouvelées, avec des durées plus longues à mesure que la résidence s’allonge.
Les écoles
L’enseignement public se fait en français et suit le programme français, avec la langue et l’histoire monégasques à côté ; il existe aussi une école internationale anglophone en Principauté, et les familles regardent régulièrement de l’autre côté de la frontière, en France. Le choix de l’école détermine souvent le quartier où l’on souhaite habiter, car ici on y va à pied plutôt qu’en voiture.
La santé
La Principauté a son propre régime de sécurité sociale et son propre hôpital, et la couverture qui vous concerne dépend de votre situation — salarié ici, indépendant, ou ni l’un ni l’autre. C’est une question pour les Caisses Sociales, pas pour nous. Dans les faits, les résidents recourent aussi aux spécialistes et aux cliniques de la côte, assez proches pour faire partie du quotidien.
Les conditions, les pièces et les procédures évoluent, et un seul endroit fait autorité. Lisez-les là-bas, et faites-vous conseiller par quelqu’un dont c’est le métier — nous vous présenterons volontiers à ceux qui l’exercent à Monaco.
Gouvernement Princier — le portail officiel →
L’année
Une année ici a son rythme
Monaco se remplit et se vide selon un calendrier que tout le monde connaît ici par cœur. Cela compte surtout pour qui loue à la saison, et pour qui a ses fenêtres sur le circuit.
Les dates changent d’une année à l’autre. Celles qui comptent pour un bail méritent d’être vérifiées avant la signature, et nous les vérifierons avec vous.
L’hiver
Calme, doux, et la saison où passe le rallye. C’est aussi le moment le plus honnête pour visiter : peu de monde, soleil bas, et l’on voit exactement la lumière qu’une pièce reçoit en janvier.
Le printemps
Le tennis — joué juste de l’autre côté de la frontière, en France, ce qui surprend — puis le Grand Prix. Tribunes, barrières et stands s’installent dans les rues pendant des semaines avant et après la course, et une partie du pays ferme à la circulation le week-end même. Si un appartement donne sur le circuit, c’est une caractéristique de l’appartement.
L’été
Chaud et plein, les établissements de plage du Larvotto ouverts. Août vide les bureaux et remplit le port — et les locations saisonnières se traitent bien plus tôt qu’on ne le croit.
L’automne
Le Yacht Show occupe le port en septembre, les écoles reprennent, et l’année immobilière repart avec elles. C’est la période où l’essentiel de ce qui attendait arrive sur le marché.
Le 19 novembre
La Fête nationale, le jour où la Principauté est incontestablement un pays et non un marché. Le village de Noël s’installe sur le port peu après.
Le quotidien
À quoi ressemble vraiment la vie ici
La première chose que mentionnent les résidents, c’est qu’ils ont cessé de penser à la sécurité. La deuxième, c’est la petitesse : on croise les mêmes visages à la même boulangerie, et la discrétion est moins un service que vend la Principauté qu’une condition de la vie ordinaire.
Le français est la langue officielle, celle de l’administration ; l’italien et l’anglais sont partout, et bien des foyers vivent en deux ou trois langues à la fois. Les courses du jour, c’est le marché de la Condamine et ce qui se trouve sur le chemin — les grosses courses de la semaine se font souvent en France, à quelques minutes.
Et il y a toujours un chantier quelque part. Un pays de cette taille se renouvelle en se reconstruisant : la question n’est jamais seulement ce qu’il y a à côté, mais ce qui y est prévu. C’est l’une des choses que nous établissons avant vous.
Avant de vous engager
Ce que nous regardons dans un immeuble
Six éléments déterminent la vie dans un appartement monégasque, et aucun ne figure dans une annonce. C’est la partie du métier qui nous revient vraiment, et non au notaire ou à l’avocat.
L’exposition
Elle compte davantage ici que dans une ville plate. Une pièce du mauvais côté de la colline reçoit très peu de soleil en hiver, et l’écart entre une terrasse du matin et une terrasse du soir, c’est l’écart entre deux logements.
L’étage, et ce qu’il y a au-dessus
La hauteur apporte la lumière et le calme, qu’un local technique, une machinerie d’ascenseur ou un toit-terrasse très fréquenté peuvent reprendre aussitôt. Demandez ce qu’il y a à l’étage au-dessus, et sur le toit.
La vue, et sa durée
Une vue mer est une donnée sur les immeubles qui se trouvent devant. Dans un pays qui se renouvelle en se reconstruisant, demandez ce qui y est prévu — pas seulement ce qui s’y trouve.
Les charges, et ce qu’elles couvrent
Elles varient beaucoup selon ce que l’immeuble fait vivre — conciergerie, piscine, ascenseurs, jardin — et un programme de travaux voté mais non encore réalisé est un montant réel qui n’apparaît dans aucun prix affiché.
Parking et cave
Souvent des lots distincts avec leur propre prix, parfois dans un autre immeuble, parfois absents. Vérifiez ce qui est compris avant que le reste ne compte.
La vie de l’immeuble
Qui est le syndic, comment l’entrée est tenue, si les ascenseurs ont été refaits. Un immeuble bien tenu vaut mieux qu’un bel appartement dans un immeuble qui ne l’est pas.
Ce à quoi nous répondons, et ce que nous ne traitons pas
- Quels immeubles correspondent à votre recherche
- Ce que vaut réellement un appartement précis
- Si une location vous est ouverte
- Le déroulement concret d’un achat ou d’une location, étape par étape
- Ce qui est disponible sans être annoncé
- Demandes de résidence
- Situation fiscale
- Montages sociétaires
- Tout ce qui relève du notaire ou de l’avocat
Nous sommes agents immobiliers : nous ne conseillons donc sur rien de la seconde liste. Mais nous travaillons avec ceux dont c’est le métier à Monaco, et une introduction par quelqu’un qu’ils connaissent déjà vaut mieux qu’un moteur de recherche.
Posez-nous la question à laquelle cette page ne répond pas
Des textes plus longs — sur l’achat, sur la location, sur la comparaison des quartiers — sont en préparation, et nous préférons les publier avec des chiffres vérifiés plutôt que rapidement. En attendant, le plus rapide pour obtenir une réponse exacte est de nous la demander.